会社経営者でも住宅ローンを通すコツ
会社経営者はサラリーマンよりも、住宅ローン審査を通すのが大変です。提出書類は多いし、ローン金額も同年収のサラリーマンよりも低くなりがちです。
圧倒的に不利な状況ではありますが、会社経営者でも住宅ローンを通すコツをお伝えします。個人事業主でも使えるコツです。
3期分の決算資料をすぐ渡せるようにする
会社経営者は住宅ローンの事前審査のタイミングで、3期分の決算資料を求められます。なので、すぐに3期分の決算資料を渡せるように準備しておきましょう。
また、会社を創業して間もない場合や、1～2期分の決算資料しか渡せない場合は、住宅ローンが通りにくくなります。黒字、赤字というよりは、3年会社が継続しているということが重要なのです。
黒字決算が望ましいが、赤字決算でも通る
経営者でも住宅ローンを借りたいのであれば、黒字決算にするのがおすすめです。黒字決算であれば、希望するローン金額を借りやすくなります。
ただ、赤字決算でも住宅ローンを借りることはできます。私は2回住宅ローンを借りていますが、
1回目：黒字→赤字→赤字で3,300万円借りた
2回目：赤字→赤字→黒字で5,000万円借りた
という感じでした。黒字のときはドカーンと儲かるけど、3期中2期は赤字でも住宅ローンは借りることができました。
ちなみに、1回目のときは、売上3,000万、経常利益450万くらいの黒字でした。でも、赤字のときは子育てを優先していたので、売上1,000万、300万の赤字、売上1,000万、10万の赤字という状態でした。
「会社は生き物です」
と担当者さんも言っていたので、赤字決算でも住宅ローンを借りれることはあるのです。赤字だからと、住宅ローンをあきらめないでください。とりあえず審査してもらいましょう！
3年前から役員報酬を上げておく
社会保険料が高いので、役員報酬を低く設定している経営者は多いです。足りないお金は経費でなんとかしているケースも多いです。
しかし、役員報酬があまりに低すぎると、年収が低いと判断されてしまいます。役員報酬はサラリーマンの年収に該当するので、貸してもらえる住宅ローンの金額は低くなりやすいのです。
そのため、家を買いたいなら3年前から役員報酬を高くしておきましょう。直近の役員報酬だけでなく、3年分の役員報酬の平均額を見られるからです。
住宅ローンは年収の7～10倍が目安と言われますが、経営者は7倍以下になることが多いので、高めの役員報酬をもらっておきましょう。
追加資料はすぐに提出する
経営者の住宅ローンの審査は、追加資料の提出を求められることが多いです。また、決算資料、源泉徴収票、確定申告資料など、サラリーマンよりも提出するべき資料が多いです。
住宅ローンの担当者も住宅ローンは貸したいので、フットワーク軽めに動いてくれます。追加資料の提出を求められたら、なるはや対応をして誠意を示すことが重要です。
PLとBSの数値は合わせる
決算資料でPLとBSの数値が数円でも合っていないと、正しい数値になるように修正を求められます。入力ミスなどで数円ミスすると大変なことになるので、正しい数値になるように決算対応をしておきましょう。
そのためにも、ちゃんとした税理士さんに顧問を依頼しておくのが確実です。
親の信用も大切
住宅ローンをどこで借りるかは自由ですが、不動産会社の提携銀行や、自分が普段から利用している銀行を選ぶことが多いです。
ここで重要なのは、自分だけでなく、親の信用も評価の対象になることです。私はたまたま親が口座を持っている信金で住宅ローンを借りたのですが、親が公務員だったこと、口座を持っていることがプラス評価に働きました。
別の銀行よりも一番低い金利で1,000万円も高く、住宅ローンを借りることができました。このときほど、親に感謝したことはありませんｗ親が公務員で良かったですｗ
頭金が払えるようにする
経営者は信用が低いので、頭金を多く求められることが多いです。私も最初は100万円で考えていましたが、800万円ほど頭金を支払うことになりました。
会社を売却したときのお金が残っていたのと、両家から住宅ローンへの贈与をもらえたことで、なんとか頭金を出すことができました。
ここで頭金を出すことができなければ、住宅ローンを借りることができませんでした。そのため、頭金を多めに求められやすい経営者は、貯金をしっかりとしておくことも重要です。
個人の貯金がなければ、住宅購入費用を贈与してもらう、会社からお金を借りるといったことも検討して、資金を捻出しましょう。
ちなみに頭金がない経営者が、住宅ローンを組むのは危険だと思います。頭金も支払えない状況なら、家を買うのはまた今度にしましょう。
車のローンを組まない
家を買うのであれば、車などのローンを組んではいけません。ただでさえ評価が低いのに、借金持ちという扱いになってしまうので、より住宅ローンを借りにくくなってしまいます。
地元のメインバンクに依頼する
2回目の住宅ローンをお願いするとき、1回目の住宅ローンと同じ信用金庫を選びました。2回目のときは、住宅ローンを借りやすくするために、個人だけでなく会社もお付き合いをしないかと提案されました。
そこで、会社のメインバンクとして、少額の融資を受けることにしました。少額の融資を受けることが実績となり、住宅ローンを借りやすくなるわけです。
住宅ローンの保証会社への書類提出が簡略化できるので、決算が良い状態の資料で住宅ローンを借りやすくなりました。
住宅ローンを借りやすくするためにも、地元の銀行や信用金庫のメインバンクを作っておくことが大切です。零細企業だとメガバンクには相手にされにくいですしし、ネット銀行ではこんなお付き合いはできません。
地元の銀行や信用金庫をメインバンクとし、日頃から信用関係を築いておきましょう。
感想
経営者が住宅ローンを借りるなら、3年前から準備しておくと確実です。3期連続で黒字決算にし、役員報酬もしっかりもらっておきましょう。
また、地元の銀行や信用金庫をメインバンクにしておくと、住宅ローンを有利に進めやすくなるケースが多いです。事前に信頼関係を築いておきましょう！
あと、銀行としては保証会社の保証さえ取れれば、住宅ローンはいくらでも貸したいそうです。銀行も大事ですが、住宅ローンの保証会社の保証が出るようにすることも大切です。
とば ひさし
